Вы продаёте квартиру. Сосед советует сделать ремонт до показов. Маклер говорит: «Лёгкий ремонт сотворит чудеса». Друг говорит: «Снизь цену и избавь себя от головной боли». Все одновременно правы и неправы. Правильный ответ требует цифр, а не мнений.
Рамка для принятия решения
Первый вопрос: в каком состоянии квартира относительно рынка? Если квартира продаётся заметно дешевле похожих квартир с ремонтом, делать ремонт логично. Если разрыв небольшой, скорее всего, не стоит.
Второй вопрос: сколько стоит ремонт? Получите смету от подрядчика. Не оценку, а смету. С детализацией.
Третий вопрос: сколько стоит квартира с ремонтом и сколько без? Попросите оценщика оценить дважды: один раз как есть, один раз с ремонтом. Разница должна покрыть стоимость ремонта и ещё что-то сверху.
Когда окупается
Когда квартира в сегменте рынка, очень чувствительном к первому впечатлению, например 3-4 комнаты, молодые покупатели и «растущие» районы. Когда есть явные дефекты, которые непропорционально снижают цену, например устаревшая кухня или разбитая ванная. И когда рынок медленный, а несколько месяцев более быстрой продажи стоят денег.
Когда нет
Когда рынок горячий и спрос высокий, покупатель всё равно сделает ремонт на свой вкус. Когда стоимость близка к разнице в цене, отдача не покрывает вложения, и это убыток. И когда речь о квартире для имеющих право на льготы или в сегменте программы «Мехир ле-Миштакен», там покупатель не заплатит надбавку.
Косметический ремонт vs. капитальный
Косметический ремонт (покраска, мелкий ремонт, генеральная уборка, освещение) стоит от ₪5 000 до ₪15 000 и может заметно изменить первое впечатление. Капитальный ремонт (кухня, ванная, плитка на полу) стоит от ₪80 000 до ₪200 000 и требует более точного расчёта.
Как правило: косметический ремонт стоит делать. По капитальному сделайте расчёт.
Чего маклер вам не скажет
Маклер зарабатывает больше на более крупной сделке. Поэтому у него есть стимул сказать «делайте ремонт». Это не значит, что он ошибается, но значит, что его интересы не обязательно совпадают с вашими. Сделайте расчёт сами.
Прежде чем решать, сколько вложить, стоит познакомиться с актуальными ценами на ремонт.