Как облагаются налогом покупка, ремонт и продажа квартиры?
Коротко: в одной сделке встречаются три налога. На входе налог на покупку (мас рехиша): его платит покупатель по ступеням, установленным Законом о налогообложении недвижимости (прирост стоимости и покупка), 5723-1963, и они различаются для единственной квартиры и дополнительной. На выходе налог на прирост стоимости (мас шевах): налог на прирост капитала с разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки за вычетом признаваемых расходов. И кроме того, иногда сбор за улучшение (итель ашбаха) в пользу муниципалитета, если на объект распространяется план, повысивший его стоимость. Но важнее всех другой вопрос: если вы делаете это снова и снова, доход может быть классифицирован как доход от бизнеса, а не как прирост капитала, и тогда это совсем другой налоговый мир, а иногда ещё и обязанность платить НДС.
Три налога в таблице
| Налог | Кто платит | Когда | С чего |
|---|---|---|---|
| Налог на покупку | Покупатель | При покупке | Стоимость покупки, по ступеням |
| Налог на прирост стоимости | Продавец | При продаже | Прирост: разница за вычетом расходов |
| Сбор за улучшение | Правообладатель | При реализации | Рост стоимости из-за плана |
Ступени и ставки обновляются, часть из них индексируется. Они также существенно различаются для покупателя единственной квартиры и покупателя дополнительной. Не полагайтесь на цифру, которую видели в статье: берите её в Налоговом управлении на день сделки.
Расходы, которые уменьшают прирост, и здесь подрядчик выигрывает
Сметы, договоры и допработы — с подписью по ссылке, бесплатно
Отправляете с телефона в WhatsApp, знаете, когда клиент открыл и подписал, и каждое изменение в работе остаётся подписанным.
Без карты. Каждый новый аккаунт начинается с 30 дней полного RBM Pro, а потом продолжает работать бесплатно. RBM Pro — сбор оплаты, портал для владельца квартиры и CRM — ₪149 + НДС в месяц; для первых 100 подписчиков ₪99 + НДС, зафиксировано на 12 месяцев.
- Смета с телефона — по шаблону вашей специальности
- Договор и допработы с подписью по ссылке
- Вы знаете, когда клиент открыл и подписал
- В Pro: авансы, оплата по этапам и портал для владельца квартиры
Налог на прирост считается с прибыли, а не с цены продажи. Поэтому каждый задокументированный признаваемый расход уменьшает налог. Именно здесь организованный подрядчик выигрывает у инвестора-любителя.
Что обычно признаётся, с учётом условий и подтверждения бухгалтера:
- Сама стоимость покупки и уплаченный налог на покупку
- Гонорар адвоката и маклера
- Расходы на улучшение и ремонт: работы, которые повысили стоимость объекта, в отличие от текущего содержания
- Уплаченный сбор за улучшение
- Расходы на финансирование при определённых условиях
Документы: то, что стоит тысячи шекелей налога
Расход без квитанции не признают. Звучит банально, но в сделке «купил, отремонтировал, продал» это самый частый провал: заметную часть работы делает сам подрядчик и знакомые мастера, иногда за наличные.
- Заведите папку на объект с первого дня. Не папку в телефоне, а дело с документами.
- Счёт-фактура на каждую покупку и каждого мастера. Включая того, с кем вы работаете десять лет. См.: номер распределения 2026.
- Зафиксируйте состояние объекта до и после. Фото с датами показывают, что речь идёт об улучшении, а не о содержании.
- Храните все документы о покупке. Договор, налоговую оценку по налогу на покупку, гонорар, услуги маклера.
- Если ремонтировали сами, фиксируйте стоимость материалов и часы работы. Признание собственного труда сложнее; это вопрос к бухгалтеру.
- Договоритесь с бухгалтером до продажи, а не после. После продажи вариантов остаётся меньше.
Граница, которая решает всё: частный инвестор или бизнес
Это главный момент статьи. Закон различает прирост капитала, то есть капитальную сделку, которая облагается по линии налогообложения недвижимости, и текущий доход от бизнеса, который облагается по Ордонансу о подоходном налоге.
Классификация не определяется тем, что вы написали в отчёте. Она определяется по критериям, выработанным судебной практикой, и среди прочего учитываются:
| Критерий | Что проверяется | Где подрядчик уязвим |
|---|---|---|
| Частота | Сколько сделок и в каком темпе | Три квартиры за два года привлекают внимание |
| Срок владения | Сколько времени объект был в собственности | Быстрая продажа после ремонта |
| Осведомлённость и экспертиза | Профессиональные знания в сфере | Вы подрядчик. Это ровно этот критерий |
| Организационный механизм | Использование работников, инструментов, офиса | Бригада и оборудование вашего бизнеса |
| Финансирование | Источники капитала и заёмные средства | Краткосрочное финансирование под продажу |
| Цель улучшения | Было ли улучшение сделано для продажи | Ремонт, единственная цель которого продать |
А что с НДС
Частное лицо, продающее недвижимость, НДС не платит. Но тот, чья деятельность доходит до уровня бизнеса, или чья сделка классифицируется как «разовая сделка» коммерческого характера, может оказаться обязан платить НДС.
Финансовые последствия большие: НДС по стандартной ставке с цены продажи это сумма, которая может стереть всю прибыль в сделке, рассчитанной без него.
Сбор за улучшение: налог, который застаёт врасплох
Сбор за улучшение взимается на основании третьего приложения к Закону о планировании и строительстве, если на участок распространяется план, повысивший стоимость недвижимости. Он уплачивается муниципалитету в момент реализации, обычно при продаже или при получении разрешения.
Почему он застаёт врасплох: его нет в расчёте «купил за X, продам за Y». Подрядчик, купивший квартиру в здании, на которое распространяется план обновления, может обнаружить существенную обязанность ровно в момент продажи. Проверка делается в местной комиссии по планированию и строительству, и делать её стоит до покупки.
Разбор случая: две сделки, один подрядчик
Первая сделка. Подрядчик покупает старую квартиру, ремонтирует её четыре месяца, живёт в ней два года и продаёт. Долгий срок владения, личное использование, единственная сделка. Профиль склоняется к капитальной сделке.
Вторая сделка. Тот же подрядчик покупает две квартиры в один год, ремонтирует каждую по три месяца силами бригады и инструментами бизнеса и продаёт сразу после окончания. Высокая частота, короткое владение, организационный механизм, осведомлённость. Профиль склоняется к деловой деятельности.
Тот же человек, тот же вид объекта, два совершенно разных налоговых результата. И разница не в том, что записано в отчёте, а в фактах.
Пример в цифрах: как выглядит настоящий расчёт
Допустим, сделка для иллюстрации: цифры не прейскурант и не рекомендация, они показывают, куда исчезает прибыль.
| Статья | Сумма | Примечание |
|---|---|---|
| Цена покупки | 1 450 000 ₪ | Старая квартира |
| Налог на покупку | По ступеням | Существенно различается для единственной и дополнительной квартиры |
| Адвокат и маклер | ~35 000 ₪ | Признаваемый расход при расчёте прироста |
| Ремонт | 220 000 ₪ | Признаётся, поскольку речь об улучшении |
| Финансирование на срок владения | Меняется | Признаётся при определённых условиях |
| Цена продажи | 1 880 000 ₪ | |
| Валовая разница | 430 000 ₪ | До всех налогов |
430 000 ₪ это цифра, на которую смотрят все. Что происходит дальше: из неё вычитают признаваемые расходы, чтобы рассчитать прирост; с прироста считается налог; а если есть сбор за улучшение, он добавляется. А если деятельность классифицирована как деловая, вся линия заменяется налогообложением текущего дохода, и иногда к продаже добавляется обязанность по НДС.
Налог на покупку: почему он так различается у разных покупателей
Налог на покупку построен по ступеням, и структура существенно различается для покупателя единственной квартиры и покупателя дополнительной квартиры. Для того, кто планирует купить, отремонтировать и продать, реалистичное предположение: это дополнительная квартира, а значит, более высокие ступени с первого шекеля.
Обычно это самый крупный расход, который упускают в первоначальном расчёте, и он влияет на выгодность сделки сильнее любой статьи ремонта.
Что можно спланировать заранее, а что уже поздно
- До покупки: проверить сбор за улучшение в местной комиссии и получить у бухгалтера оценку налога на покупку. Две проверки, которые стоят мало и меняют решение.
- До покупки: решить вопрос юридической структуры: частное лицо или компания. После покупки изменение само по себе налоговое событие.
- Во время ремонта: документировать всё. Счета-фактуры на имя покупателя, фото до и после и чёткое разделение улучшения и содержания.
- До продажи: сесть с бухгалтером и проверить классификацию и расчёт прироста.
- После продажи: подать декларацию в срок. Опоздание влечёт штрафы и проценты.
Три повторяющиеся ошибки
Считать прибыль до налогов. «Купил за 1,45, продам за 1,88, заработал 430 тысяч» это расчёт, который игнорирует три налога и расходы. Реальная прибыль выясняется в конце, и тогда с ней уже ничего не сделать.
Платить наличными без счетов-фактур. В обычной сделке это проблема признаваемого расхода. Здесь хуже: каждый незадокументированный шекель не будет вычтен из прироста, то есть вы заплатите с него налог полностью.
Предполагать, что классификация будет капитальной. Это предположение закладывают в расчёт цены, а ошибочным оно оказывается, когда вы уже продали. Единственный способ с этим справиться: задать вопрос заранее.
Частые вопросы
Сколько сделок делают меня бизнесом? Магического числа нет. Классификация проводится по совокупности критериев, и постоянного количественного порога в законе нет. Двух сделок при определённых обстоятельствах может быть достаточно; пяти при других, возможно, нет.
Есть ли освобождение от налога на прирост для жилой квартиры? В линии налогообложения недвижимости есть освобождения и льготы, с условиями и ограничениями. Они неприменимы, если деятельность классифицирована как деловая. Право на них нужно проверять в каждом случае отдельно.
Можно ли вычесть стоимость собственного труда? Признание собственного труда расходом сложный вопрос. Не предполагайте, что можно, и не предполагайте, что нельзя: это вопрос к бухгалтеру с вашими данными.
Что лучше: делать это через компанию? У этого совсем другие налоговые последствия, а также расходы. Это решение нужно принять до первой покупки. См.: осек патур, осек мурше или компания.
Как проверить сбор за улучшение до покупки? Обратиться в местную комиссию для проверки обязанности. Эту проверку стоит делать на этапе юридической проверки объекта, а не после.
Что окупается в налоге
Аккуратная папка расходов по каждому объекту: счета-фактуры, фото до и после и документы о покупке. В RBM расходы лежат на том проекте, к которому относятся, и когда доходит до расчёта прироста, у вас есть список, а не восстановление по памяти.