Гарантийные сроки по Закону о продаже квартир: таблица, которая определяет, сколько лет вы под риском

Сколько лет гарантии на новую квартиру?

Коротко: Закон о продаже квартир, 5733-1973, устанавливает два последовательных срока. Гарантийный срок (срок проверки): его продолжительность определена в приложении к закону по виду дефекта, а начинается он с момента передачи квартиры покупателю. Срок ответственности: ещё три года, которые начинаются по окончании гарантийного срока. Существенная разница между ними в бремени доказывания: в гарантийный срок выявленное несоответствие считается зоной ответственности продавца, если он не докажет иное; в срок ответственности покупатель должен доказать, что источник дефекта в проекте, работе или материалах.

Таблица: гарантийные сроки по видам дефектов

И ко всему этому добавляются три года ответственности. То есть отслоение наружной облицовки может оставаться актуальным десять лет после сдачи.

Почему гидроизоляция и трубы получили четыре года

Законодатель выбрал эти цифры не случайно. Гидроизоляция и трубы являются двумя дефектами, которые по своей природе проявляются с опозданием: протечка за стеной обнаруживается, когда появляется пятно, а иногда через несколько сезонов дождей. Один год не дал бы покупателю реального шанса.

И это согласуется с данными. По исследованию Национального института строительных исследований при Технионе, самые частые дефекты приходятся на сантехнические работы, около 23%, затем полы и облицовка около 12%, алюминий около 11% и внутренняя штукатурка около 9%. Три первых места в списке это как раз категории с самыми длинными гарантийными сроками. См.: Сырость и гидроизоляция.

Обязанность уведомить и бремя доказывания

Закон не даёт покупателю молчаливого права. Он должен сообщить о несоответствии: в течение года с момента передачи квартиры, если несоответствие можно было обнаружить при разумной проверке при сдаче, или в разумный срок после обнаружения в остальных случаях.

И здесь самое большое практическое преимущество продавца: право на исправление. Закон устанавливает, что продавец должен исправить несоответствие в разумный срок. Если несоответствие повторилось в течение определённого периода или исправление срочное и не выполнено, покупатель вправе исправить сам, а расходы несёт продавец.

Спецификация: документ, который задаёт планку

Закон обязывает продавца передать спецификацию и заполнить в ней позиции подробно и точно. Это не техническое приложение, а определение того, что было обещано. Если спецификация не передана надлежащим образом, закон перекладывает на продавца бремя доказывания в вопросе, было ли поставленное надлежащего качества в данных обстоятельствах.

Иначе говоря: расплывчатая спецификация не оставляет вам гибкости, она перекладывает бремя на вас.

Что это значит для вашей сметы

Тот, кто строит и продаёт, несёт обязательство, которое длится годы после получения денег. Три прямых последствия:

Подрядчик, который считает строительный проект без резерва на гарантийный ремонт, считает только часть работы. А институциональные заказчики потребуют гарантийную банковскую гарантию, которая останется открытой после сдачи: деньги, которые заблокированы и недоступны для следующего проекта. См.: Гарантии в проекте.

Два закона, которые легко перепутать

Закон о продаже квартир, 5733-1973: о качестве, спецификации, гарантийном сроке и ответственности.

Закон о продаже квартир (обеспечение вложений покупателей квартир), 5735-1974: об обеспечении денег покупателя: банковская гарантия, страховка, предупредительная запись. Его цель: не допустить ситуации, когда покупатель заплатил, а подрядчик обанкротился.

Оба применяются к тем, кто продаёт квартиры, и оба должны вестись адвокатом. Их путают даже профессионалы.

Что делать на практике

1. Убедитесь, что спецификация полная и точная. Каждая позиция с производителем и моделью. Это самая дешёвая защита из существующих.
2. Зафиксируйте состояние квартиры при сдаче. Подписанный протокол, закрытый список дефектов и фотографии каждой комнаты.
3. Создайте один канал для гарантийных обращений. Один адрес, а не личный телефон прораба, который уволился.
4. Реагируйте быстро и фиксируйте реакцию. Право на исправление чего-то стоит, только когда им пользуются.
5. Закладывайте гарантийный резерв в каждый проект. Процент от объёма работ, который сохраняется, а не делится как прибыль в день сдачи.
6. Храните папку проекта годами. Гарантийный срок в семь лет означает, что документы должны пережить семь лет.

Спецификация: документ, который задаёт планку, строка за строкой

Закон обязывает продавца передать спецификацию и заполнить в ней позиции подробно и точно. На практике спецификация является юридическим определением того, «что было обещано», и любой будущий спор начнётся с неё.

Что должно быть определено и с какой степенью детализации:

Гарантийный срок как процесс, а не событие

Продавец, который ведёт гарантию реактивно, ждёт обращений и реагирует, когда уже раздражён, платит больше. Причина проста: накопившиеся обращения превращаются в списки, а списки превращаются в экспертные заключения и иски.

1. Один канал для обращений. Электронная почта или форма, а не личный телефон прораба, который у вас уже не работает.
2. Подтверждение получения в течение дня. «Получили, ответим до X». Одно это снимает половину раздражения.
3. Задокументированный визит. Фотографии, описание и решение: исправляем, не исправляем или нужна проверка.
4. Исправление с подтверждением завершения. Подпись жильца, что исправление выполнено к его удовлетворению, или запись, что он отказался.
5. Периодическая сводка. Какие дефекты повторяются в нескольких квартирах. Повторяющийся дефект является системным сбоем, и лучше лечить причину.
6. Хранение папки весь срок. Семь лет для наружной облицовки означают, что документы должны пережить семь лет.

Гарантии по Закону о продаже: защита денег покупателя

Важно не путать два закона. Закон о продаже квартир говорит о качестве, спецификации и гарантийном сроке. Закон о продаже квартир (обеспечение вложений покупателей квартир), 5735-1974, говорит о совсем другом: гарантировать, что деньги, уплаченные покупателем, не пропадут, если продавец обанкротится.

Инструменты, которые признаёт закон, включают банковскую гарантию, страховой полис, предупредительную запись и залог, в зависимости от выбранного механизма. Для подрядчика, который строит и продаёт, это не выбор, а условие, и оно напрямую влияет на финансирование и денежный поток.

Что это значит для сметы строительного проекта

Тот, кто строит и продаёт, несёт обязательство, которое длится годы после получения денег. Три составляющие, которые должны быть в смете и обычно в ней отсутствуют:

• Гарантийный резерв: процент от объёма проекта, который сохраняется, а не делится как прибыль в день сдачи
• Стоимость ведения гарантии: кто-то должен годами отвечать на обращения, приезжать и координировать исправления
• Стоимость гарантий: гарантийная банковская гарантия, которая остаётся открытой после сдачи, блокирует лимит

Разница между гарантийным сроком и сроком ответственности, простыми словами

Два срока звучат похоже, но работают совершенно по-разному, и разница в бремени доказывания.

Частые вопросы

Я подрядчик по ремонту, а не строю квартиры: это ко мне относится? Как правило, нет. К работе в существующей квартире применяются Закон о подрядном договоре и сам договор. Но таблица полезна и вам как ориентир разумного срока гарантии.

Можно сократить сроки в договоре? Закон о продаже квартир содержит положения, призванные защищать покупателя, и сокращение прав в договоре является чувствительной темой. Не формулируйте такое без адвоката.

Когда начинается гарантийный срок? С момента передачи квартиры покупателю. Это ещё одна причина, почему датированный протокол сдачи является существенным, а не формальным документом.

Покупатель исправил сам и прислал счёт: обязан ли я платить? Зависит от того, было ли уведомление, дали ли вам возможность исправить и было ли исправление срочным. Именно эти условия и определяет закон.

Что если дефект повторяется снова и снова? Закон рассматривает ситуацию несоответствия, которое повторилось, и даёт покупателю дополнительные права. Исправление, которое не устраняет причину, несёт больший риск, чем основательное и более дорогое исправление.